Nel post precedente raccontavamo come convincere il proprietario di una casa che non vuole trattare con agenzie. Bene, nel post di oggi spiegheremo i passi da seguire per trovare opportunità di investimento immobiliare.
Quando è il momento migliore per comprare? Qual è l’area con il maggiore rendimento? A che prezzo dovrei comprare? Queste sono alcune delle domande che probabilmente ti poni come agente immobiliare con clienti investitori. Bene, diamo un’occhiata ai 4 passi da seguire per trovare una buona opportunità di investimento per i tuoi clienti.
1. ANALIZZARE IL MOMENTO E IL LUOGO
La prima cosa da fare è analizzare la situazione attuale del mercato immobiliare, tenendo conto del rapporto tra il prezzo di vendita e di affitto nella regione in cui si vuole cercare opportunità di investimento.
Nei seguenti grafici mostriamo la tendenza dei prezzi di vendita e affitto nelle Asturie negli ultimi 5 anni.
In questa regione i prezzi di vendita hanno mantenuto un flusso costante durante gli ultimi 5 anni fino a giugno dell’anno scorso. Dopo la riapertura di giugno 2020, si è osservato un calo dei prezzi di vendita, che però hanno avuto una leggera ripresa a settembre. Oggi si nota una leggera diminuzione, che dovrebbe accentuarsi durante la prima metà del 2021.
Tendenza dei prezzi di vendita nelle Asturie (fonte: Idealista)
D’altra parte, i prezzi degli affitti contrariamente ai prezzi di vendita hanno avuto un aumento nel giugno 2020 e da allora questa crescita è rimasta costante. Prendendo in considerazione i dati di cui sopra possiamo dire che il 2021 sarà un buon momento per cercare opportunità di investimento immobiliare nelle Asturie.
Tendenza dei prezzi degli affitti nelle Asturie (fonte: Idealista)
2. SCEGLIERE UNA ZONA
Il passo successivo è quello di scegliere una zona con un buon rendimento. Normalmente le zone con alto rendimento si trovano nella periferia delle città e dispongono di buoni collegamenti e servizi nelle vicinanze come supermercati, farmacie, scuole o parchi.
Una volta scelta la zona, cerca le opportunità. Un modo per trovare tali opportunità di investimento è quello di consultare i portali immobiliari uno per uno. Seleziona la zona che hai scelto su ogni portale e visita tutti gli annunci per analizzare se il prezzo di vendita è allineato al prezzo di mercato, scartando quelli che lo superano.
D’altra parte, analizza il rischio potenziale della zona. Per fare questo, puoi andare di persona nella zona e osservare l’atmosfera del quartiere, i servizi che lo circondano e se ha una buona comunicazione con il centro della città. Questi fattori ti daranno un’idea se si tratta di una zona sicura e ben comunicata, aspetti che renderanno più redditizio affittare l’immobile.
Conoscere personalmente la zona ha i suoi vantaggi, ma richiede molto tempo. Nel caso in cui tu voglia analizzare diverse aree, cercate di non impiegare troppo tempo, perché potrebbe significare la perdita di opportunità.
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3. SCEGLIERE UN IMMOBILE
Una volta redatta una lista di proprietà, filtrale per caratteristiche che aumentano il rendimento come appartamenti ai piani bassi o appartamenti con un’altezza massima fino al 3° piano senza ascensore. Queste caratteristiche riducono il prezzo dell’affitto e la gente spesso accetta di rinunciare a certe comodità se questo significa una riduzione del prezzo.
Una volta fatto il filtraggio, confronta il rendimento lordo e netto di ogni proprietà, si considera come buon rendimento lordo quello uguale o superiore al 7%. Uno studio realizzato da Idealista afferma che “Il rendimento lordo dell’acquisto di un immobile per metterlo sul mercato dell’affitto è aumentato durante il 2020 del 7,5%, un decimo in più rispetto al 2019″.
Per ottenere un rendimento lordo approssimativo, scegli diversi esempi con caratteristiche simili all’immobile che stai cercando e fai una media per sapere qual è
l’affitto annuale approssimativo. Dividendo questo affitto annuale per l’investimento si ottiene il rendimento lordo approssimativo. Ti consigliamo di farlo in una tabella Excel, di seguito puoi trovare un esempio.
Esempio: immagina di cercare un immobile in zona X luminoso, con 2 camere da letto e ascensore per un prezzo di 80.000 €. Bene, scegli 3 esempi di appartamenti che sono affittati in questa zona e hanno caratteristiche simili; (Immobile 1 – 600 €/mese Immobile 2 – 650 €/mese Immobile 3 – 680 €/mese).
Poi, fai una media dell’affitto mensile e moltiplicatela per 12 per ottenere l’affitto annuale. Una volta ottenuta questa cifra (7.720 €/anno), per ottenere il rendimento lordo, dividi 7.720 €/anno per l’investimento totale di 80.000 € e moltiplica il risultato per 100. In questo caso, si otterrebbe un ottimo rendimento ➡️ 9,65%
Rendimento lordo = (affitto annuale/investimento) x 100
Per calcolare il rendimento netto è necessario conoscere a quanto ammontano le spese dell’immobile, contattare i proprietari e informarsi sulle spese condominiali, l’IMUe i costi di assicurazione di ogni proprietà.
Rendimento netto = (affitto annuale – spese/investimento) x 100
4. PREZZO
Una volta scelte le proprietà, analizza il loro prezzo per vedere se sono davvero buone opportunità e se lo sono, se c’è una possibilità di negoziazione.
Per confrontare ogni proprietà, crea un file Excel, come quello qui sotto, e confronta il prezzo medio della zona con il prezzo di valutazione e il prezzo a cui viene proposta ogni proprietà. In questo modo saprai se la proprietà ha un prezzo inferiore o superiroe al prezzo di mercato.
Per capire se le proprietà hanno un prezzo ragionevole dovrai fare una valutazione previa di ognuna di esse, tenendo conto delle caratteristiche e della posizione.
Esempio: immagina che, nella zona scelta, stai analizzando 3 proprietà. Una di esse, proprietà 1, è pubblicizzata per 72.000 € e quando effettui la valutazione ottieni come risultato 80.000 €. Questo tipo di situazione è molto positiva, dato che l’immobile viene pubblicizzato al di sotto del suo prezzo stimato in una zona ad alto rendimento”.
D’altra parte, proprietà 2 ha un prezzo superiore a quello di mercato, quindi scarteresti questa opzione. Invece, il prezzo dell’immobile 3, è leggermente più alto, quindi potresti negoziare il suo prezzo. Ricorda che questo processo deve essere fatto per ogni proprietà scelta.
Una volta che hai scelto la zona, confrontato il rendimentoe selezionato le proprietà, presenta una relazione al tuo cliente investitore con ciascuna delle opzioni.
In questa relazione puoi includere il prezzo di vendita stimato, il prezzo di affitto stimato e il rendimento annuo lordo dell’affitto della proprietà e del comune. Con questi dati, il tuo cliente investitore avrà chiaro il rendimento che avrà con ciascuna delle opzioni.
Allo stesso tempo, puoi accompagnare questa relazione di investimento con il fascicolo di ogni immobile dove può vedere le immagini e le caratteristiche della proprietà. In questo modo offrirai una relazione completa con tutte le informazioni relative all’investimento e le caratteristiche di ogni proprietà.
Come puoi vedere è un processo lungo che richiede tempo e attenzione, ma, senza dubbio, con queste 2 relazioni conferisci credibilità al tuo lavoro e allo stesso tempo rendi la decisione più facile per il tuo cliente investitore.
Se vuoi risparmiare tempo ed essere il primo a trovare opportunità di investimento, puoi usare Betterplace. Tutti i dati menzionati sopra possono essere ottenuti rapidamente, nel seguente video ti spieghiamo come farlo.
