En el post anterior te contaba cómo convencer a un propietario que no quiere agencias. Pues bien, en el post de hoy te explico los pasos a seguir para encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria.
¿Cuál es el mejor momento para comprar? ¿Cuál es la zona con rentabilidad más alta? ¿A qué precio debería comprar? Estas son algunas de las preguntas que seguramente te plantees como agente inmobiliario con clientes inversores. Pues bien, veamos los 4 pasos a seguir para buscar una buena oportunidad de inversión para tus clientes.
1. ANALIZA EL MOMENTO Y EL LUGAR
Lo primero que debes hacer es analizar la situación actual del mercado inmobiliario, tener en cuenta la relación que hay entre el precio de venta y alquiler en la comunidad en la que quieras buscar las oportunidades de inversión.
En los siguientes gráficos te enseño la tendencia de precios de venta y alquiler en Asturias de los últimos 5 años.
En esta comunidad los precios de venta han mantenido un flujo constante durante los últimos 5 años hasta junio del año pasado. Tras la desescalada en junio de 2020 se apreció una disminución en los precios de venta, los cuales tuvieron una ligera recuperación en septiembre. A día de hoy se aprecia un ligero descenso, el cual se prevé que se acentúe a lo largo del primer semestre de 2021.
Tendencia precios venta Asturias (Fuente: Idealista)
Por otro lado, los precios de alquiler al contrario que los de venta tuvieron un aumento en junio de 2020, desde entonces este crecimiento se mantiene constante. Teniendo en cuenta los datos mencionados anteriormente podemos decir que este año 2021 será una buena época para buscar oportunidades de inversión inmobiliaria en Asturias.
Tendencia precios alquiler Asturias (Fuente: Idealista)
2. ELIGE UNA ZONA
El siguiente paso será elegir una zona con buena rentabilidad. Normalmente las zonas con rentabilidad alta están en la periferia de las ciudades y cuentan con buenas comunicaciones y servicios a su alrededor como supermercados, farmacias, colegios o parques.
Una vez elegida la zona, busca las oportunidades. Una forma para encontrar dichas oportunidades de inversión es rastreando los portales inmobiliarios uno por uno. Selecciona la zona que has elegido en cada portal y visita todos los anuncios para analizar si el precio de venta está o no fuera del precio de mercado, descartando aquellos que están por encima.
Por otro lado, analiza el riesgo potencial de la zona. Para ello puedes acudir a la zona personalmente y analizar el ambiente del barrio, los servicios que hay alrededor y si tiene buena comunicación con el centro de la ciudad. Estos factores te permitirán tener una idea de si es una zona segura y bien comunicada, aspectos que harán más rentable el alquiler del inmueble.
Conocer la zona personalmente tiene sus ventajas, pero es algo que requiere mucho tiempo. En caso de querer analizar varias zonas intenta no demorarte mucho, ya que te puede suponer una pérdida de oportunidades. Betterplace te permite obtener estos datos de forma rápida y sencilla tal y como te muestro en los siguientes datos extraídos de nuestros informes.
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3. ELIGE UN INMUEBLE
Una vez que tengamos el listado de inmuebles haz un filtrado por características que supongan un aumento de la rentabilidad como pisos bajos o con una altura máxima de un 3° sin ascensor. Dichas características reducen el precio de alquiler y en muchas ocasiones la gente asume no tener ciertas comodidades si esto implica una reducción de precio.
Una vez hecho el filtrado, compara la rentabilidad bruta y neta de cada inmueble, se considera una buena rentabilidad bruta la que es igual o superior al 7%. Un estudio realizado por Idealista expone que “La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha subido durante 2020 hasta el 7,5%, una décima más frente a 2019”
Para obtener una rentabilidad bruta aproximada, elige varios testigos con características similares al inmueble que estás buscando y haz una media para saber el alquiler anual aproximado. Dividiendo dicho alquiler anual entre la inversión obtendrás la rentabilidad bruta aproximada. Te recomiendo que lo hagas en una tabla de Excel, a continuación, te dejo un ejemplo.
Ejemplo: Imagínate que estás buscando un inmueble en la zona X con 2 habitaciones, ascensor y exterior por un precio de 80.000€. Pues bien, elige 3 testigos que se alquilen en dicha zona y tengan características similares; (Inmueble 1 – 600€/mes Inmueble 2 – 650€/mes Inmueble 3 – 680€/mes).
A continuación, haz una media del alquiler mensual y multiplícalo por 12 para obtener el alquiler anual. Una vez obtenida esta cifra (7.720€/año), para obtener la rentabilidad bruta, divide 7.720€/año entre la inversión total; 80.000€ y multiplica el resultado por 100. En este caso, saldría una muy buena rentabilidad ➡️ 9,65%
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual/inversión) x 100
Para calcular la rentabilidad neta necesitas conocer los gastos del inmueble, ponte en contacto con los propietarios e infórmate de los gastos de comunidad, el IBI y el coste del seguro de cada inmueble.
Rentabilidad neta = (Alquiler anual – gastos/inversión) x 100
4. PRECIO
Una vez que hayas elegido los inmuebles, analiza su precio para saber si realmente son buenas oportunidades y en caso de que lo sean, si hay posibilidad de negociación.
Para comparar cada inmueble créate un Excel, como el que te muestro a continuación, y compara el precio medio de la zona respecto al precio valoración y el precio al que está publicado cada inmueble. De esta forma sabrás si la propiedad está por debajo o por encima del precio de mercado.
Para validar que los inmuebles tienen un precio razonable deberás realizar una valoración previa de cada uno, teniendo en cuenta sus características y ubicación.
Ejemplo: Imagínate que, dentro de la zona elegida, analizas 3 inmuebles. Uno de ellos, el inmueble 1, está anunciado por 72.000€ y al realizar la valoración te sale 80.000€. Este tipo de situaciones son muy positivas, ya que el inmueble está anunciado por debajo de su precio estimado en una zona con una alta rentabilidad.”
Por otro lado, el inmueble 2 tiene un precio por encima del precio de mercado, esta opción la descartarías. Mientras que el inmueble 3, es ligeramente superior por lo que podrías negociar su precio. Recuerda que este proceso deberás hacerlo con cada uno de los inmuebles que elijas.
Una vez que hayas elegido la zona, comparado la rentabilidad y seleccionado los inmuebles, preséntale un informe a tu cliente inversor con cada una de las opciones.
En este informe puedes incluir el precio estimado de venta, el precio estimado de alquiler y la rentabilidad bruta anual de alquiler de la vivienda y el municipio. Con estos datos tu cliente inversor entenderá de forma muy clara la rentabilidad que tendrá con cada una de las opciones.
Al mismo tiempo, puedes acompañar este informe de inversión con la ficha de cada inmueble donde vea imágenes y características del mismo. De esta forma le estarás ofreciendo un informe muy completo con los datos relativos a la inversión y las características de cada inmueble.
Como ves es un proceso largo que requiere tiempo y atención, pero, sin duda, con estos 2 informes das credibilidad a tu trabajo y al mismo tiempo le facilitas la decisión a tu cliente inversor.
Si quieres ahorrar tiempo y ser el primero en encontrar oportunidades de inversión, puedes utilizar Betterplace. De esta forma, podrás obtener todos los datos mencionados anteriormente de forma fácil y rápida.
