Dans le billet précédent, je vous ai expliqué comment convaincre un propriétaire qui ne veut pas d’agences.Eh bien, aujourd’hui, je vais détailler les étapes à suivre pour trouver des opportunités d’investissement immobilier.
Quel est le meilleur moment pour acheter ? Dans quelle la zone la rentabilité est-elle la plus élevée ? À quel prix dois-je acheter ? Ce sont quelques-unes des questions que vous vous posez probablement en tant qu’agent immobilier ayant des clients investisseurs. Eh bien, voyons les 4 étapes à suivre pour trouver une bonne opportunité d’investissement pour vos clients.
1. ANALYSER LE MOMENT ET LE LIEU
La première chose à faire est d’analyser la situation actuelle du marché immobilier, en tenant compte de la relation entre le prix de vente et le prix de location dans la communauté où vous cherchez des opportunités d’investissement.
Dans les graphiques suivants, vous pourrez observer la tendance des prix de vente et de location dans les Asturies ces 5 dernières années.
Dans cette communauté, les prix de vente ont maintenu un flux constant au cours des 5 dernières années jusqu’en juin de l’année dernière. Après la désescalade de juin 2020, on a observé une baisse des prix de vente, qui ont connu une légère reprise en septembre. Aujourd’hui, ils sont en légère baisse, qui devrait s’accentuer au premier semestre 2021.
Tendance des prix de vente dans les Asturies (source : Idealista)
En revanche, les prix de location, contrairement aux prix de vente, ont augmenté en juin 2020, et depuis cette croissance est restée constante. En tenant compte des données mentionnées ci-dessus, nous pouvons dire que cette année 2021 sera un bon moment pour chercher des opportunités d’investissement immobilier dans les Asturies.
Tendance des prix de vente dans les Asturies (source : Idealista)
2. CHOISIR UNE ZONE
L’étape suivante consistera à choisir une zone présentant une bonne rentabilité.Normalement, les zones à forte rentabilité se trouvent à la périphérie des villes, sont bien desservies et disposent de bons services tels que supermarchés, pharmacies, écoles ou parcs.
Une fois que vous avez choisi la zone, recherchez les opportunités. Une façon de repérer de telles opportunités d’investissement est de parcourir les portails immobiliers un par un. Sélectionnez la zone que vous avez choisie dans chaque portail et consultez toutes les annonces pour analyser si le prix de vente se situe ou non en dehors du prix du marché, en écartant celles qui sont au-dessus.
D’autre part, analysez le risque potentiel de la zone. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre personnellement sur place et analyser l’atmosphère du quartier, les services qui s’y trouvent et s’il est bien relié au centre-ville. Ces facteurs vous permettront de savoir s’il s’agit d’une zone sûre et bien desservie, des aspects qui rendront la location du bien plus rentable.
Connaître personnellement la zone a ses avantages, mais cela demande beaucoup de temps. Si vous souhaitez analyser plusieurs zones, essayez d’optimiser ce temps pour ne pas perdre d’opportunités.
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3. CHOISIR UNE PROPRIÉTÉ
Une fois que nous avons la liste des propriétés, filtrez-les par caractéristiques qui augmentent la rentabilité, comme les rez-de-chaussée ou une hauteur maximale de 3 étages sans ascenseur. Ces caractéristiques réduisent le prix de la location et, dans de nombreux cas, les gens acceptent de ne pas avoir certaines commodités si cela signifie une réduction du prix.
Une fois le filtrage effectué, comparez la rentabilité brute et nette de chaque bien. On considère qu’une bonne rentabilité brute est égale ou supérieure à 7 %. Une étude réalisée par Idealista indique que « la rentabilité brute de l’achat d’un bien pour le marché locatif a augmenté au cours de l’année 2020 jusqu’à 7,5 %, soit un dixième de plus qu’en 2019 ».
Pour obtenir une rentabilité brute approximative, choisissez plusieurs témoins ayant des caractéristiques similaires au bien que vous recherchez et faites une moyenne pour connaître le loyer annuel approximatif. En divisant ce loyer annuel par l’investissement, vous obtiendrez la rentabilité brute approximative. Je vous recommande de préparer un tableau Excel, dont voici un exemple.
Exemple :Imaginons que vous cherchez un appartement extérieur dans la zone X avec 2 chambres et ascenseur pour un prix de 80 000 €. Choisissez 3 témoins loués dans cette zone et qui ont des caractéristiques similaires (Propriété 1 – 600 €/mois, Propriété 2 – 650 €/mois, Propriété 3 – 680 €/mois).
Ensuite, faites la moyenne des loyers mensuels et multipliez-la par 12 pour obtenir le loyer annuel.Une fois que vous avez ce chiffre (7 720 €/an), pour calculer la rentabilité brute, divisez 7 720 €/an par l’investissement total, soit 80 000 €, et multipliez le résultat par 100. Dans ce cas, vous obtiendriez une très bonne rentabilité ➡️ 9,65 %
Rentabilité brute = (loyer annuel/investissement) x 100
Pour calculer la rentabilité nette, vous devez connaître les dépenses de la propriété, contacter les propriétaires et prendre note des frais de copropriété, de l’IBI et du coût de l’assurance pour chaque propriété.
Rentabilité nette = (loyer annuel – dépenses/investissement) x 100
4. PRIX
Une fois que vous avez choisi les propriétés, analysez leur prix pour voir s’il s’agit vraiment de bonnes opportunités et, le cas échéant, s’il y a une possibilité de négociation.
Pour comparer chaque propriété, créez un fichier Excel, comme celui ci-dessous, et comparez le prix moyen de la zone par rapport au prix estimé et au prix auquel chaque propriété est publiée. Vous saurez ainsi si le bien est inférieur ou supérieur au prix du marché.
Pour vous assurer que le prix des propriétés est raisonnable, vous devrez effectuer une estimation préalable de chacune d’elles, en tenant compte de ses caractéristiques et de son emplacement.
Exemple :Imaginons que, dans la zone choisie, vous analysiez 3 propriétés. L’une d’entre elles, le bien 1, est annoncée pour 72 000 € et lorsque vous effectuez l’estimation, vous obtenez 80 000 €. Ce type de situation est très positif, car le bien est annoncé en dessous de son prix estimé dans une zone à forte rentabilité.
En revanche, si le bien 2 a un prix supérieur au prix du marché, écartez cette option. Si le bien 3, lui, est légèrement au-dessus, vous pourriez donc négocier son prix. N’oubliez pas que vous devrez effectuer ce processus pour chacune des propriétés que vous sélectionnerez.
Une fois que vous avez choisi la zone, comparé la rentabilité et sélectionné les propriétés, présentez un rapport à votre client investisseur avec chacune des options.
Dans ce rapport, vous pouvez inclure le prix de vente estimé, le prix de location estimé et le rendement locatif annuel brut du bien et de la commune. Avec ces données, votre client investisseur verra très clairement la rentabilité qu’il aura avec chacune des options.
En même temps, vous pouvez accompagner ce rapport d’investissement de la fiche de chaque propriété avec des images et ses caractéristiques. Vous offrirez ainsi un rapport très complet avec les données relatives à l’investissement et les caractéristiques de chaque bien.
Comme vous pouvez le constater, il s’agit d’un long processus qui demande du temps et de l’attention, mais ces 2 rapports donneront sans nul doute de la crédibilité à votre travail tout en facilitant la décision de votre client investisseur.
Si vous voulez gagner du temps et être le premier à trouver des opportunités d’investissement, vous pouvez utiliser Betterplace. Toutes les données mentionnées ci-dessus peuvent être obtenues de façon immédiate.
