No post anterior falei de como convencer um proprietário que não quer agências. Bem, no post de hoje explico os passos a seguir para encontrar oportunidades de investimento imobiliário.
Qual é o melhor momento para comprar? Qual é a área com maior rentabilidade? A que preço devo comprar? Estas são algumas das perguntas que com certeza se irá colocar como agente imobiliário com clientes de investimento. Bem, vamos ver os 4 passos a seguir para encontrar uma boa oportunidade de investimento para os seus clientes.
1. ANALISE A HORA E O LUGAR
A primeira coisa que se deve fazer é analisar a situação atual do mercado imobiliário, ter em consideração a relação entre o preço de venda e o arrendamento na comunidade onde se deseja procurar oportunidades de investimento.
Nos gráficos seguintes, mostro a evolução dos preços de venda e arrendamento nas Astúrias nos últimos 5 anos.
Nesta comunidade os preços de venda mantiveram um fluxo constante durante os últimos 5 anos até junho do ano passado. Após a desaceleração em junho de 2020, houve uma queda nos preços de venda, que tiveram uma ligeira recuperação em setembro. Hoje verifica-se uma ligeira diminuição, que se prevê que se acentue ao longo do primeiro semestre de 2021.
Tendência dos preços de venda Astúrias (Fonte: Idealista)
Por outro lado, os preços de arrendamento, ao contrário dos preços de venda, tiveram um aumento em junho de 2020 e desde então, esse crescimento manteve-se constante. Tendo em conta os dados acima referidos, podemos afirmar que este ano de 2021 será um bom momento para procurar oportunidades de investimento imobiliário nas Astúrias.
Tendência preços arrendamento Astúrias (Fonte: Idealista)
2. ESCOLHA UMA ÁREA
O próximo passo será escolher uma área com boa rentabilidade. Normalmente as áreas com alta rentabilidade situam-se na periferia das cidades e têm boas comunicações e serviços à sua volta, como supermercados, farmácias, escolas ou parques.
Assim que a área for escolhida, procure as oportunidades. Uma maneira de encontrar essas oportunidades de investimento é navegando nos portais imobiliários um por um. Selecione a área que escolheu em cada portal e visite todos os anúncios para analisar se o preço de venda está ou não fora do preço de mercado, descartando os que estão acima.
Por outro lado, analise o risco potencial da área. Para isso, pode ir pessoalmente até à área e analisar o ambiente do bairro, os serviços que estão em seu redor e se há boa comunicação com o centro da cidade. Esses fatores permitirão que tenha uma ideia se se trata de uma área segura e bem conectada, aspetos que farão com que o arrendamento do imóvel seja mais rentável.
Conhecer a área pessoalmente tem as suas vantagens, mas é algo que exige muito tempo. Se deseja analisar várias áreas, tente não demorar muito, pois pode significar uma perda de oportunidades.
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3. ESCOLHA UM IMÓVEL
Assim que tivermos a lista de imóveis, filtre por características que aumentem a rentabilidade, como pisos baixos ou com altura máxima de 3° sem elevador. Essas características reduzem o preço do arrendamento e, em muitos casos, as pessoas presumem que não têm certas comodidades, se isso implicar uma redução de preço.
Feita a filtragem, compare a rentabilidade bruta e a rentabilidade líquida de cada imóvel, considera-se como rentabilidade bruta boa aquela que é igual ou superior a 7%. Estudo realizado pelo Idealista afirma que “A rentabilidade bruta da compra de uma casa para colocá-la no mercado de arrendamento aumentou em 2020 para 7,5%, um décimo a mais em relação a 2019″
Para obter uma rentabilidade bruta aproximada, escolha vários testemunhos com características semelhantes ao imóvel que procura e tire uma média para calcular a renda anual aproximada. Dividindo essa renda anual pelo investimento, obterá a rentabilidade bruta aproximada. Recomendo que o faça numa tabela Excel, então deixo um exemplo.
Exemplo:Imagine que procura um imóvel na zona X com 2 quartos, elevador e exterior por um preço de 80 000 €. Pois bem, escolha 3 testemunhas que estão alugadas naquela área e que tenham características semelhantes; (Imóvel 1 – 600€/mês Imóvel 2 – 650€/mês Imóvel 3 – 680€/mês).
Em seguida, faça uma média da renda mensal e multiplique-a por 12 para obter a renda anual.Uma vez obtido este valor (7720€/ano), para obter a rentabilidade bruta, divida 7720€/ano pelo investimento total; 80 000€ e multiplique o resultado por 100. Nesse caso, uma rentabilidade muito boa sairia ➡️ 9,65%
Rentabilidade bruta = (Renda anual/investimento) x 100
Para calcular a rentabilidade líquida é necessário conhecer as despesas do imóvel, entrar em contacto com os proprietários e saber as despesas da comunidade, o IMI e o custo do seguro de cada imóvel.
Rentabilidade líquida = (Renda anual – gastos/investimento) x 100
4. PREÇO
Uma vez escolhidos os imóveis, analise o seu preço para ver se realmente são boas oportunidades e se são, se há possibilidade de negociação.
Para comparar cada imóvel, crie um ficheiro Excel, como o que apresento abaixo, e compare o preço médio da área em relação ao preço de avaliação e o preço de publicação de cada imóvel. Desta forma, saberá se o imóvel está abaixo ou acima do preço de mercado.
Para validar que os imóveis têm um preço razoável, deve-se realizar uma avaliação prévia de cada um, tendo em consideração as suas características e localização.
Exemplo:Imagine que, dentro da área escolhida, analisa 3 imóveis. Uma delas, o imóvel 1, está anunciada por 72 000€ e ao realizar a avaliação, resulta em 80 000€. Este tipo de situação é muito positiva, visto que o imóvel é anunciado abaixo do seu preço estimado numa área com elevada rentabilidade.”
Por outro lado, se o imóvel 2 tiver um preço acima do preço de mercado, esta opção seria descartada. Enquanto o imóvel 3 é ligeiramente superior, pelo que poderia negociar o seu preço.Lembre-se de que deve fazer este processo com cada um dos imóveis que escolher.
Depois de escolher a área, comparar a rentabilidade e selecionar os imóveis, apresente ao seu cliente investidor um relatório com cada uma das opções.
Neste relatório, pode incluir o preço de venda estimado, o preço estimado do arrendamento e a rentabilidade anual bruta do arrendamento da casa e do município. Com estes dados, o seu cliente investidor entenderá muito claramente a rentabilidade que terá com cada uma das opções.
Ao mesmo tempo, pode acompanhar este relatório de investimento com a ficha de cada imóvel onde se vejam imagens e características do mesmo. Desta forma, estará a oferecer um relatório muito completo com os dados relativos ao investimento e às características de cada imóvel.
Como pode ver, é um processo longo que requer tempo e atenção, mas, sem dúvida, com esses 2 relatórios dá credibilidade ao seu trabalho e, ao mesmo tempo, facilita a decisão do seu cliente investidor.
Se deseja poupar tempo e ser o primeiro a encontrar oportunidades de investimento, pode utilizar a Betterplace. Todos os dados mencionados acima podem ser obtidos imediatamente, no vídeo a seguir explico como fazê-lo.
